平成21年度住宅ローン減税

5月2日

平成21年度の住宅ローン減税は当欄1月8日付け報告内容とほぼ同じです。
特徴は次の2項目

1.最大控除額の拡大
平成20年度の最大控除額は160万円でしたが、
平成21年度は一般住宅が500万円(月50万円)、
長期優良住宅は600万円(月60万円)に拡大されました。

2.住民税からも控除
所得税で控除額を十分にカバーできない(所得税が控除額を下回る)場合、
住民税も控除の対象に加えられました(最高9万7,500円)。

次はローンを使わなくても減税されます。

■長期優良住宅減税
50歳代、60歳代の方はローンを組みにくいですね。
ローン減税制度を活用せずに長期優良住宅を取得する方を対象にした減税です。
控除の対象となるのは、長期優良住宅にするうえで性能を強化するためにかかった費用です。
この性能強化費用の10%相当額をその年の所得税から控除します
(控除しきれない金額がある場合は、翌年分の所得税額から控除します)。
 ただし、性能強化費用が1000万円を超える場合、
1000万円が限度額となり、その10%が控除額となります。
簡単に言いますと、住宅価格(建築費)が3,600万円だった場合で、
そのうち、一般的な住宅価格が3,000万円、
長期優良住宅にするための性能強化費用が600万円だった場合、
600万円が対象となり10%の60万円が所得税から控除されます。

■リフォーム(省エネ、バリアフリー)減税
費用が30万円を超える工事が対象です。
限度額は200万円ですが、窓の改修と併せて太陽光発電装置を設置する場合に限り
300万円まで控除対象になります。控除率は10%で、その年の所得税から控除されます。
省エネ改修工事では、全ての居室の窓全部を改修するリフォームや、
これと併せて行う床、天井、壁の断熱工事、太陽光発電装置設置工事が対象となります。
バリアフリー工事では、廊下の拡幅、階段の勾配の緩和、トイレ、お風呂の改造、
手すりの設置、屋内の段差解消などが控除対象とされています。

詳しくは下記URLをご参照下さい。

http://www.mlit.go.jp/common/000037341.pdf
2009年05月02日13:43

土地探し

3月25日

土地を探すとき、皆さんはどうされますか?
不動産会社に任せる場合が殆どだと思いますが、
ネット上でも沢山の情報が収集できます。
地域はもちろん、面積、価格で絞り込み検索も可能で、
相場を知る上で大変役立ちます。
自分自身で、都合のよい時間に情報収集できるのでとても便利ですね。
ただ、ネットで検索できる土地は多くの業者が情報を共有し、
(競争して)仲介している物件が殆どです。
気に入った土地があっても、じっくり検討する時間はないかもしれませんね。
また、「安い!」と気に入っても
建物はその業者に依頼しなくてはならない建築条件付きだったりします。
一方、地域密着の不動産会社には自社のみが抱えている物件があります。
広めの土地を一区画30数坪に分割している場合がありますが、
坪数や坪単価も交渉可能で融通のきく場合もあるそうです。
土地探しはネットの共有情報と地元のレア情報
二股かけて探して下さい。




2009年03月25日14:23

続・住宅ローン

3月3日

前回、住宅ローンについてお知らせしました。
さて、実際に申請はどのようにするのだろう?
銀行とはどのように話を進めていくのだろう?
と言う訳で、ここ数日、銀行をいろいろ廻ってきました。

そこで気づいたこと。

1.自己資金
2.年収
3.職業
この三つがポイントになります、、、と思います。
金融機関によってこれらの一つ、二つに拘るところもあれば
トータルで判断するところもあります。

まず、1の自己資金
20%あれば良しと見なされそうです。
それより少なくても2(年収)、3(職業)でカバーもできそうです。
次に2の年収
返済比率がポイントです。
返済比率とは1年間の返済額が年収の何%にあたるかです。
年収によってもこの%が変わり、400万以上が35%、400以下が30%です。
例えば、年収400万の場合、
400万円X0.35÷12ヶ月=116,666円
金融機関は、月々116,666円以上を返済する事は無理と判断し、
それを超える融資を断るという事です。
利子にもよりますが、目安として年収の7倍前後まで借りられそうです。
3の職業ですが、
言うまでもなく一流企業のサラリーマンは有利です。
中小企業もサラリーマンは有利です。
一方、不況業種(それが何業か、私は言えません。認めたくありません。)や
自営業者は不利なのです。
前述の返済比率が20%に下がったり、借入上限が年収の5倍程度に抑えられたり、
キャンペーン(サラリーマン向け)が受けられなかったり、、、。

そこで自営業者で、この先(一年先)住宅ローンの借入を考えておられる方へ提案です。
JAバンクでは自営業者でも1年以上の取引(口座開設)があれば
サラリーマン向けキャンペーンが受けられます。
他の金融機関はどうなんでしょう?
一度、取引銀行に問い合わされてみては如何でしょうか?
預金口座の有無で将来の住宅ローン借入不利を免れるかも知れません。
それとも今のうちにJAバンクに口座を開く?

P.S.
前回の記事で私は
>超低金利の今は「全期間固定金利型」でしょう。<
と意見を述べましたが
金融機関のローン担当者(プロ)は口を揃えて
「昨秋のリーマンショック以前は固定金利がお勧めでしたが、
今は(当面、金利上昇は見込めず)固定より低い変動金利がお勧めです。」
との事でした。
2009年03月03日17:50

住宅ローン

2月3日

住宅ローン減税については前回、概略をお知らせしました。
今回は住宅ローンについて調べてみました。が、大変ややこしい。
とりあえずは気になる点を並べていきます。

住宅ローンは公的住宅ローンと民間住宅ローンがあります。
公的住宅ローンの代表格は住宅金融公庫があり、
融資条件は厳しいですが金利水準は低めです。
民間住宅ローンは銀行や生命保険会社が扱っており、
公的住宅ローンよりも自由に設計でき、
団体生命信用保険もセットになっているものが多いです。
団体生命信用保険とは住宅ローンを組んだ人が万一死亡した場合、
残りのローンを支払うための保険です。

住宅ローンには、主に三つのタイプがあります。
・金利の固定期間が最長35年まであり、借りる時点で
 支払い最終日の金利まで確定している「長期固定金利型」。
・金利の固定期間が当初の2―3年から10年程度に限定され、
 固定期間が終わると、その時点の金利が適用される「固定期間選択型」。
・金利が半年ごとに見直される「変動金利型」があります。

*市場金利の低い時は固定金利、市場金利の高い時は
変動金利で借りるのが基本です。
ですから現在は「長期固定金利型」が宜しいでしょうね。
代表的なものに
「フラット35」URL:http://www.flat35.com/があります。

では、それぞれのメリット、デメリットを挙げてみます。
1.全期間固定金利型
    返済期間終了までの全期間の金利が固定であるローン。
    *例:「フラット35」URL:http://www.flat35.com/
    ●メリット 
     ・あらかじめ返済期間全体の返済額がわかるので
      ライフプランをたてやすくなる。
     ・金利が変わることがないため、
      住宅ローンの金利が上昇しても安心。
    ●デメリット 
     ・高金利の時に借り入れると、そのまま高金利での返済となる。
     ・借入れ後に金利が低下しても返済額が変わらない。
     (金利が極端に低い現在はこのデメリットは小さい。)
2.固定金利期間選択型
    返済期間の中で、「当初の5年間は金利○○%」と言うように
    一定期間につて固定金利になるローン。
    固定金利期間終了後は、その時点の変動金利または
    再度選択した固定金利期間の金利が適用され、返済額が変更される。
    *民間金融機関で広く取り扱われているローン
    ●メリット
     ・固定金利期間中は返済額を確定できる。
     ・借入れ後に金利が低下すると、返済額が減少。
    ●デメリット
     ・借入れ後に金利が上昇すると、返済額が増加。
     ・借入時に固定金利期間終了後の返済額が確定しないので、
      返済計画が立てにくい。
3.変動金利型
    返済期間中に金融情勢に応じて金利が常に変動するローン
    *民間金融機関で取り扱われているローン
    通常、年2回、金利の見直しが行われる。
    金利の見直しが行われても、返済額は5年間そのまま。
    見直し後の返済額の増加は、通常、25%以内。
    そのため、金利が上昇すると、毎月の返済額のうち、利息の額が増え、
    元金の額が減ってしまい、借入元金の減りが遅くなる。
    さらに金利が上昇した場合、利息の額が毎月の支払額を超えてしまい、
    「未払利息」が生じてしまう。この場合、借入元金が全く減らないばかりか、
    5年後の返済額の見直しの時に未払利息を加えた金額を返済する必要が出て来ます。
    一方、金利が低下すると、毎月の返済額のうち、利息の額が
    減り、元金の額が増え、借入元金の減りが早くなります。
    ●メリット
     ・借入れ後に金利が低下すると、返済額が減少。
    ●デメリット
     ・借入れ後に金利が上昇すると、返済額が増加。
     ・借入時に将来の返済額が確定しないので、返済計画が立てにくい。
     ・借入れ後に金利が急上昇した場合、未払利息が発生する場合がある

つまり、この先、ず〜っと支払額が決まっている
「全期間固定金利型」は安心。
だけど、金利が下がれば損した気になる。
かといって「変動金利型」を選んだものの金利が上がると非常に困る。
では、間を取って「固定金利期間選択型」でしょうか?
いやいや、何度も言いますが、超低金利の今は「全期間固定金利型」でしょう。
って私自身は借りる予定はないんですけど。

因みに「フラット35」とは、
住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)と民間金融機関が提携した、
民間金融機関の長期固定金利型住宅ローンです。
民間金融機関の住宅ローン債権を住宅金融支援機構が買い取って
証券化する(資産担保証券を発行し、投資家から債券発行代金を受取る)ものです。
つまり、民間金融機関の住宅ローンとして申し込みますが、
返済開始後は住宅金融支援機構に返済することになります。

住宅ローンの返済方法には、代表的なものとして「元金均等返済」と
「元利均等返済」の2つの方法があります。
1.元利均等返済
   ●メリット
     ・返済額(元金+利息)が一定のため、返済計画が立てやすくなります。
     ・元金均等返済に比べて、
      返済開始当初の返済額を少なくすることができます。
   ●デメリット
     ・同じ返済期間の場合、元金均等返済よりも総返済額が多くなります。
     ・借入金残高の減り方が遅くなります。
2.元金均等返済
   ●メリット
     ・返済額(元金+利息)は返済が進むにつれ少なくなっていきます。
     ・元利均等返済に比べて、元金の減少が早いため、同じ返済期間の場合、
      元利均等返済よりも総返済額は少なくなります。
   ●デメリット
     ・返済開始当初の返済額が最も高いため、
      当初の返済負担が重く、必要月収も高くなります。

う〜ん、この返済方法、わかったような、わからないような。
ところで、住宅ローンの返済中に、まとまった貯蓄ができた
場合などに、残高の全部または一部を返済することを繰上返済といいます。
繰上返済により、返済した元金に掛かる利息を減らすことができます。
そこで、その時期ですが
住宅ローン減税による控除額は、住宅ローンの年末残高が
基準となりますので、くれぐれも年末に繰上返済はなさらないように。

注意事項としまして
先の見えにくい昨今の経済状況を考えて、毎年のベースアップや
ボーナスの増加を前提としないようにしましょう。
*ボーナスは景気の影響を大きく受けるため、ボーナスに頼った返済計画は危険が伴います。
返済額の目安は、年収の25%以内と言われています。
建設(購入)費の2割以上、諸費用分として工事費の1割相当の頭金を用意しましょう。

2009年02月03日17:39

貴方のお父さん、お母さんは大丈夫ですか?

こんにちわ
営業担当の新山です。
当社のニュースレターを月に一度、お届しているお宅に
ときどき、ご挨拶に伺わせて頂いております。
始めてお会いする方もいらっしゃるのですが、
ちょっと気になる事を、、、、、

ピンポ〜ン!
・・・・・・・・・・ガチャ
インターホン越に「どなたですか?」の声を待つまでもなく
ドアを開けられる方がいらっしゃいます。
殆どがご高齢の方です。
訪問する側にとってはとても有り難い事なのですが、
私は気になって仕方ありません。
必ずインターホンを使い、ドアは開けないようにと
忠告してしまいます。
ドアを開けても中には入れない、とか
何かあったら大声をあげる、とかおっしゃいますが
見知らぬ他人に”どうやら、年寄りが一人らしい”と、思わしめる事が危険なのです。

貴方は大丈夫ですか?
貴方のお父さん、お母さんは大丈夫ですか?
2009年01月28日10:23

続・住宅ローン減税

1月9日

住宅ローン減税に続き補助金等を調べて見ました。
丁度、年度がわりとあって09年度は発表前というものがあります。
前述の「住宅ローン減税」及び兵庫県の「わが家の耐震改修促進事業」は
今しばらく待たねばなりません(3月頃には公示されると思いますが、、、。)
(注:公共団体が行う助成には申し込みに期限があり、すでに制度が廃止されたものや変更になったものや
 募集期間が終了したものなどもあります。)

では、現在募集中の推進事業(補助金)をご紹介します。
他の物は発表され次第随時更新していきます。

■平成20年度「住宅・建築物高効率エネルギーシステム導入促進事業
 NEDO技術開発機構が指定する省エネルギー性の高い高効率エネルギーシステム(以下「当該システム」という)を
 既築、新築、増築及び改築の住宅に事業者(建築主)が導入する際に、その費用の一部を補助する事業です。
 【補助対象事業】
 1.次世代省エネルギー基準仕様の住宅を新築する場合、当該システムの導入により
   一次消費エネルギー量を標準消費エネルギー量に比べ25%程度削減できること。
 2.新築については「住宅の品質確保の促進等に関する法律(品確法)」に基づく「建設住宅性能評価」を申請し、
   「温熱環境に関する評価」の「省エネルギー対策等級」において「等級4」を取得することを必須条件とする。
 3.既築の住宅をリフォームする場合、当該システムの導入により、リフォーム部分の過去1年間の一次消費エネルギー量の
   実績を25%程度削減できること。
 4.既築の住宅を次世代省エネルギー基準仕様に断熱改修する場合、リフォーム部分の過去1年間の一次消費エネルギー量の
   実績を25%程度削減できること。
   ただし断熱改修する部位は【壁】【窓ガラス】【窓サッシ】【ドア】【床】【屋根又は天井】のうち二つ以上含まれていること。
 5.既築の住宅を断熱リフォームする場合、断熱改修する面積が住宅の延床面積の1/3以上の規模であること。
 6.システム導入後又は断熱改修後、3年間継続して電力、ガス、灯油等の使用量の報告並びにアンケート調査に協力できること。
 【補助率】 補助対象費用の1/3以内。
 【応募受付期間】平成21年1月22日(木)〜平成21年2月10日(火) (予定)
 【問い合わせ先】
  〒212-8554 神奈川県川崎市幸区大宮町1310 ミューザ川崎セントラルタワー
  NEDO技術開発機構 エネルギー対策推進部 住宅・建築物グループ 住宅担当
  TEL:044-520-5199 FAX:044-520-5187
 詳細 https://app3.infoc.nedo.go.jp/informations/koubo/koubo/DA/nedokoubo.2008-12-22.1749219996/
 
 平成21年度の補助事業は実施しない予定です。 住宅ローン減税とダブルのでやめるそうです。
 それにしても上述の【応募受付期間】をご覧下さい。
 1月22日から2月10までとは、えらい短いですね。しかも右横にはもったいぶって(予定)と書いてあります(1月9日現在)。

■平成20年度住宅用太陽光発電導入支援対策費補助金
 【募集期間】2009年1月13日(火)〜 2009年3月31日(火)
 【補助金額】対象システムを構成する太陽電池モジュールの公称最大出力1kWあたり 7万円
 【対象者】自ら居住する住宅にシステムを設置する個人で、電灯契約をしている方
 【対象システム】以下の要件を満たすことを条件とする
1.太陽電池モジュールの変換効率が一定の数値を上回ること(太陽電池の種別毎に基準値を設定)。
 2.一定の品質・性能が確保され、設置後のサポート等がメーカー等によって確保されていること。
 3.最大出力が10kW未満で、且つシステム価格が70万円(税抜)/kW以下であること。
 【問合せ先】有限責任中間法人太陽光発電協会 太陽光発電普及拡大センター(J-PEC)
  〒261-7119 千葉県千葉市美浜区中瀬2-6 WBGマリブイースト19F
  TEL:043-239-6200  FAX:043-239-6201
  URL:http://www.j-pec.or.jp
  詳細 http://www.j-pec.or.jp/doc/081224.pdf
 
 これは新しい支援対策で近畿地区では今月28日に大阪で説明会が開催されます。
 私も参加しますので、また改めてご報告します。

■住宅のバリアフリー改修促進税制
 一定のバリアフリー改修工事を行い、当該改修工事の費用から補助金等 (介護保険の住宅改修費等を含む。)
 を除いた費用が30万円以上の場合、当該家屋に係る翌年度分の固定資産税額を1/3減額する。
 【問合せ先】伊丹市資産税課、他各市町村 
  TEL:072-784-8023(伊丹市の場合)
  詳細 http://www2.city.itami.lg.jp/Itami/Common/itamifaq.nsf/f9714b8d6bfaed1c4925741c002a0e72/5e15bdd1133045f049257308000fc2a9?
 
 固定資産税の減額は一定の省エネ改修工事にも適用されます。

次に発表待ちの促進税制

■住宅ローン減税
 1.住宅ローン(10年以上)の総額(年末の借入残高)の1%が10年間、所得税から控除されます。
  上限は500万円(50万円/年X10年間) 
 2.30万円を超える省エネ改修工事とバリアフリー改修工事、及び耐震改修工事は最高20万円が所得税から控除されます。

 上述の固定資産税と抱き合わせると魅力的ですね。

■わが家の耐震改修促進事業
 住宅の耐震改修の計画づくりと耐震改修工事を、これから実施される方に対して、その費用の一部を県が補助する事業です。
 1 住宅耐震改修計画策定費補助
 ・対象となる住宅
 昭和56年5月31日以前に着工した住宅で、耐震診断(建築士等による耐震診断)の結果が、「耐震性が劣る」と認められたもの。
 ・対象者
 兵庫県住宅再建共済制度(フェニックス共済)に加入している者又は加入する者。
 ・補助対象と金額
 耐震診断と耐震改修計画策定費(工事費見積もりを含む)に要する費用の2/3以内。
 (戸建住宅は20万円、共同住宅は1戸当たり12万円を限度とします)
 2 住宅耐震改修工事費補助
 ・対象者
 所得が12,000千円以下の県民
 兵庫県住宅再建共済制度(フェニックス共済)に加入している者又は加入する者。
 ・補助対象と金額
 耐震性向上のために行う、基礎、柱、はり、耐力壁及び筋かいの補強等の工事費用の1/4以内。
 (戸建住宅は60万円、共同住宅は1戸当たり20万円を限度とします)
 平成21年度の受付の開始については、県建築指導課及び市町の窓口でお知らせするとともに、当ページに掲載致します。
 【問合せ先】兵庫県土整備部住宅建築局建築指導課
  TEL:078-362-4340 FAX:078-362-4455
  Eメール:kenchikushidouka@pref.hyogo.lg.jp
 詳細 http://web.pref.hyogo.jp/wd30/wd30_000000017.html

■住宅耐震改修工事利子補給事業
 金融機関から融資を受けて耐震改修工事を含む住宅リフォームを実施する場合に利子補給を行う制度。
 利子補給率は2%、5年間の利子補給によって、最大約50万円の補助を受けることができます。
 【問合せ先】兵庫県土整備部住宅建築局住宅政策課
  TEL:078-341-7711(内線4721・4722・4728) FAX:078-362-9458
 詳細 http://web.pref.hyogo.jp/wd27/wd27_000000050.html

 また見つけたらお知らせします。
2009年01月09日16:34
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